365bet体育在线-WeWork最后的底牌
2019-11-04 17:55:03 来源:本站
原创: AI财经社作者 AI财经社
 
撰文 / 李逗
 
编辑 / 李霂轶
 
被孙正义称为“下一个阿里”的WeWork能撑多久?是两个月以来悬绕在公众心中最大的疑问。
 
今年8月份,WeWork正式递交的一纸IPO招股书,让这家明星企业从天堂坠入地狱。这之前,WeWork仍顶着联合办公“鼻祖”的光环,估值高达450亿美元,但在递交申请书的两个月内,WeWork上演了创始人离职、套现公司资产、机构撤资等一系列乌龙事件,估值从450亿美元大幅缩水至80亿美元,原计划的上市进程被迫搁浅。
 
剧情高潮迭起中,WeWork加速驶入滑坡区。但在一众投资机构对WeWork不看好时,孙正义以95亿美元巨资,化解了WeWork的资金燃眉之急。最新的消息显示,10月31日,据外媒报道,由于公司几周后就会出现资金告罄的情况,WeWork已提前收到软银的15亿美元资金。
 
在巨额亏损面前,外界对孙正义的巨额投资并不认同,有人曾戏谑道,“这是2019年最大的一次慈善”。而这符合孙正义的投资习惯,他曾对创始人诺依曼说过,“在一场战斗中,疯子比聪明人更容易赢。”
 
孤注一掷的孙正义,寄希望于WeWork创造出下一个“阿里神话”,但在资本寒冬、亏损黑洞以及突围迷雾等问题下,“阿里神话”终将难复制。
 
图/视觉中国
 
败走中国
 
从北京前门地铁站出来,穿过前门西河和盐业银行旧址的小路,沿着前门大街北上,可以看到大红色的宅门、八角走沿的胡同。这一带是老北京人经常说的“帽子城”,现今的年轻人把它叫做“北京坊”,它是外地游客来北京的打卡圣地,老北京的文化气息和历史韵味在这层层展开。而极佳的地理位置,也让这一片的租金也跟着抬升。
 
WeWork旗舰店就开在这片区域。在一个地处廊房头条路口的广场中,带有WeWork标识的一座石灰色小楼,显得格外醒目。这座灰砖与石雕结合的建筑,原为一家老字号金店旧址,经WeWork改造后,外观上仍保留着复古的石标,但内部现代化的办公装修风格,让这栋建筑异于周边旅游景区。
 
2018年8月,WeWork旗舰店正式开业,原本破旧的老字号金店焕然一新,成为了一家兼具潮流和文化气息的办公大楼。走进这家店,迎面就能看到挂着富有中国风情的桃红色装饰品,墙上的故宫一家和带有抽象色彩的壁画相映左右。
 
这样现代化的装修风格尤为讨好年轻群体,而这也是WeWork最想聚拢的一帮群体。但在高租金面前,多数年轻群体们却并不愿意为此买账。
 
WeWork旗舰店大楼总共分为四层,地下一层为休闲区,地上三层则为办公区域。摆在办公区域的有两种工位,其中,独立办公室的工位出租价格在3600-4500元/月左右,移动工位则为2560元/月。
 
在同一地区,另一个联合空间企业FUNWORK报价则相对更低,移动工位的价格约为每月1800元左右,专用办公室的价格则为每月1300元左右。相比之下,WeWork的租赁价格明显偏高。
 
AI财经社发现,在这栋复古小楼的顶层,大量的独立办公室工位空缺。据销售人员透露,WeWork旗舰店共有53个空位,而根据公开资料显示,整个社区分布着268个工位,可计算得出,目前该栋楼的出租率为80%。据亿欧调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡,而WeWork旗舰店的工位并没有达到这个盈利红线。
 
在出租率未达标的同时,WeWork旗舰店的续约率也并不乐观。作为一家面向C端用户的企业,WeWork把短期租赁需求的群体视为重要主顾,但由于这类人群较少,且流动性高,导致WeWork的工位空缺率有所提高。
 
据WeWork内部工作人员介绍,来这里的人大多是科创公司、自媒体或者艺术从业者,这些人占据了整栋楼租户的大半,“我们这里能接受最低1个月的短租,很多自由从业者或者创业公司,都会特别喜欢这种模式的办公场所,租金周期短、灵活度高。”
 
张亮便是打算退租的用户之一,在旗舰店办公一段时间的他,对WeWork美式的工作环境并不喜欢。“WeWork设计的办公室距离太近了,跟同事说个话很容易被听到,隐秘性保护做得特别差,最重要的是两个办公室之间还是透明墙,自己的工作内容,随随便便就会被路过的人看到,感觉自己像个透明人”。
 
而在办公人员较为密集的二层,伏案工作的白领们,依然顺应着快时代的工作节奏,这里的电话声、脚步声、打印机飞转的声音,让紧密的办公环境显得忙碌且嘈杂。
 
AI财经社走访发现,在一些休闲区域,WeWork提供了免费的啤酒,这很符合美国的办公氛围,但在国内的办公环境下,办公时并没有喝啤酒的习惯。另一方面,WeWork推崇的开放办公环境,也与国内私密的办公习惯相悖。
 
近两年来,WeWork在野蛮扩张的同时,并未给联合办公企业太多打磨本地化产品的时间。在高租金的同时,流于精细化管理的WeWork空置率接连走高。日前,有媒体报道称,WeWork正考虑退出中国市场,AI财经社就此联系WeWork中国区公关负责人,对方表示不予回复。
 
据英国《金融时报》报道,上海的WeWork办公地点已经建立了43600个办公场所,十月份空缺率为35.7%。在深圳,该公司拥有8000个办公桌,空缺率为65.3%,其在香港的8900个办公桌中,空置率则为22.1%。更悲观的数据发生在西安,那里的空缺率达到78.5%。
 
图/视觉中国
 
IPO失败背后
 
中国市场只是WeWork扩张版图的一个缩影,在国际市场,WeWork正在经历一场创立以来的生存劫难。作为资本市场冉冉升起的一颗新星,WeWork曾以450亿美元,成为“美国第二大独角兽”企业。2018年,粗放经营、尚未盈利的联合办公企业嗅到市场寒意,不得不开始“储粮”过冬,WeWork则选择了IPO之路。
 
2019年8月,WeWork正式递交IPO招股书,随之的一些问题被陆续披露出来。不到两个月内,WeWork经历了创立以来最戏剧性的情节,担任CEO的创始人被解雇,财务造假、WeWork的IPO被迫推迟。
 
但在WeWork众多复杂的失败原因中,其最致命的原因无外乎两个。其一,WeWork经营现金流长期严重亏损,让市场对其经营前景堪忧;其二,受共享经济独角兽Uber、Lyft上市后糟糕的股价影响,二级市场对WeWork的估值被拉低。
 
一直以来,WeWork一直被投资人视为“共享经济”模式的代表,而穿上共享经济外衣的WeWork,估值也跟着一路飙升,但细究来看,WeWork和共享办公并没有直接联系。
 
事实上,共享经济的本质是闲置资源再利用,通过C2C的模式连接,共享物品使用权的模式。但联合办公企业则不一样,作为一个集中提供产品服务的企业,联合办公企业并不具备共享经济的形态。这意味着,WeWork的商业模式,和共享经济以及互联网都没有关系。
 
扯掉共享经济的外衣来看,WeWork的经营模式并不复杂,其本质依然是二房东属性,通过将租赁物业进行更新改造,对租赁资源进行切割再分配,从而获取租金差的商业模式。但由于后期租赁成本过高,以及过快的扩张节奏,WeWork的亏损数字也越来越大。
 
招股书显示,WeWork在2016-2018年营收分别为4.36亿美元,8.86亿美元和18.21亿美元,增长迅速。但与此同时,2016-2018年,公司净亏损从4.3亿美元上涨到19.27亿美元。
 
在WeWork的经营成本中,最大的支出成本在于空间运营支出,即租赁物业费用。一般来说,WeWork需要与房东签订10年左右的租赁合约,但其由于签约方式较为灵活,导致WeWork的运营成本不断抬升,租赁风险进一步加大。
 
自2010年WeWork在纽约成立以来,WeWork已经在全球35个国家的120多个城市入驻。但在两个月之内,WeWork从一家行业楷模沦为行业笑柄。
 
图/视觉中国
 
有观点把这种失败归根于盲目规模扩张产生的必然结果,更有人因为“锚定效应”,对本就产生寒意的联合办公市场更加悲观。
 
在方糖小镇创始人杨学涛看来,他依然看好WeWork的商业模式,“我认为失败原因不在于商业模式,而更多是WeWork选错了上市的时机。WeWork 此次提交上市计划,适逢国际经济大环境不好,影响WeWork的业绩表现,但经济回调的时候,WeWork以及整个办公市场也会同步回调。”
 
好租创始人匡健峰则表示,对WeWork的模式保持谨慎乐观的看好。“任何企业或者商业模式,规模都会对企业带来益处。但先规模后盈利本身不是问题,关键是要与周期匹配。在目前阶段,现金流比规模重要的多。”
 
拯救计划
 
2019年初,美国CNBC记者采访孙正义时问他,“你想在WeWork上进行更多的投资?”孙正义非常肯定地回答:“当然!”但在8月WeWork提交IPO文件后,随之而来的估值垮塌,让WeWork成为华尔街最大的IPO闹剧,同样饱受质疑的,还有背后鼎力支持WeWork的孙正义。
 
当各路资本对WeWork投出反对票的同时,软银的95亿美元投资,让原本陷入巨额亏损的WeWork获得喘息之机。
 
在最近披露的方案中,软银计划向WeWork共投资95亿美元,软银希望大量的现金注入后,WeWork可以实现正向自由现金流,并实现盈利。
 
但根据之前公布的财务数据来看,仅2019年上半年,WeWork就烧掉23.6亿美元现金。随着IPO计划的失败,WeWork也将面临更加严重的现金短缺问题。
 
不过,颇为讽刺的是,在此之前,软银曾投资的190亿美元,最终换来了估值80亿美元的WeWork,这笔投资被外界视为是孙正义最大的败笔。但孙正义更愿意相信奇迹,他再度施以援手,让WeWork获得喘息之机。
 
实际上,WeWork和软银之间的剧情,几乎与国内联合办公企业氪空间的故事如出一辙。
 
2018年底,氪空间深陷关店、裁员、欠佣、巨额起诉等负面传闻。但在5个月后,深陷舆论中心的氪空间获得一笔10亿元融资,由IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投。与此同时,歌斐资产房地产基金合伙人王雪泉则出任CEO一职,主管经营局面。
 
伴随着一轮新的融资,氪空间在收缩业务的同时,重新调整了业务模式。不同于以往简单的服务小微企业灵活办公的模式,氪空间要向企业定制服务转型。目前,氪空间的定位是一个to B端,面向办公室的企业服务公司,其计划将定制业务拓展到业务比重的60%以上。
 
与氪空间如出一辙的WeWork,正处于转型关键期,这场转型的成败与否,将决定孙正义的投资“门面”。据媒体报道称,为了节省开支,WeWork预计将裁掉至少2000名员工,相当于目前员工总数的13%。对于相关问题,AI财经社联系WeWork中国区公关负责人员,对方表示不予回复。
 
但对于WeWork而言,更紧要的事情在于,未来的发展策略朝着什么样的方向。以国内案例而言,曾经集中拼规模的联合办公企业们,开始越来越强调盈利能力。氪空间创始人刘成诚对AI财经社表示,“现在资本都不看行业了,不管联合办公也好,长租公寓也好,对企业的评估主要是看报表,看财务状况是否良好,企业的健康程度如何。”
 
图/视觉中国
 
除了强调盈利之外,在精细化管理中,联合办公企业的业务侧重也有所不同,如氪空间愈加强调定制服务,优客工场则更倾向于企业管理输出。
 
匡健峰分析认为,“我对定制服务不看好,它本质上是某种形式的工装业务。但管理输出必然是行业长期发展的方向之一,而这也是最挑战联办企业水平的部分。”
 
第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想则持相反观点,他认为,目前,联合办公企业推崇的管理输出或者定制服务,并不能成为其业务的核心竞争力。
 
“联合办公行业的竞争本质还是赚取租金差。从本质来说,这个行业没有技术护城河,任何一家企业都可以模仿WeWork,这个模式最关键的在于,其所租赁的物业能否带来足够的利润空间,如果不计成本的盲目扩展、跑马圈地,会侵蚀潜在的利润。而目前各家联合办公企业强调的,如管理服务、定制服务等,其实都是大同小异,同质化较为严重,并不能对联合办公盈利性差的现状做出根本改变。”李想说道。
 
联合办公行业迷雾重重。在这场较量中,多数联合企业都在“摸着石头过河”,但对于重创过后的WeWork而言,已经没有更多的试错成本。
 
走出上市风波后,WeWork依然前路茫茫。这场拯救计划,远未结束。
我们从《财经天下》周刊出发,以新媒体的形式和节奏、
 
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文 | 李逗 ♀
 
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原标题:《WeWork最后的底牌》
 
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